Nieprzygotowanie większą przeszkodą w obrocie ziemią rolną od ustaw.
Data publikacji: 3 kwietnia 2017 roku
Od chwili nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego 30 kwietnia 2016 roku, powszechnie określanej jako ustawa o wstrzymaniu sprzedaży ziemi rolnej upłynął blisko rok. To dostatecznie długo, by ocenić skutki ustawy i wyciągnąć wnioski co do jej wpływu na rynek nieruchomości rolnych.
Przede wszystkim wbrew powszechnemu mniemaniu ustawa nie zablokowała w ogóle obrotu ziemią rolną. Zdeterminowany sprzedawca może legalnie zbyć ziemię rolną. Wymaga to większej wiedzy i zaangażowania, jest jednak w dalszej mierze możliwe. Z tej między innymi przyczyny ceny ziemi rolnej spadły nie o kilkadziesiąt procent, jak początkowo prognozowano, ale najwyżej o kilkanaście procent w stosunku do cen sprzed wejścia w życie ustawy.
Ustawa dotknęła szczególnie dwie grupy właścicieli. Pierwsza z nich to podmioty, które traktowały nieruchomość jako lokatę kapitału. Ci z inwestujących, którym nie udało się zbyć ziemi przez wejściem w życie ustawy mogą to uczynić na warunkach zbliżonych do rynkowych jedynie z zastosowaniem konstrukcji prawnych dopuszczonych w ustawie jako wyjątki od jej stosowania. Pociąga to za sobą większe koszty niż uprzednio, w dalszym jednak stopniu daje lepsze rezultatu niż sprzedaż wąskiej grupie osób mających status rolnika indywidualnego.
Drugą grupą pokrzywdzoną przez ustawę byli rolnicy, których nieruchomości stanowiły zabezpieczenie kredytu, a w przypadku których banki uprawnione są do żądania dodatkowego zabezpieczenia. W skrajnych przypadkach nastąpić może z tej przyczyny wypowiedzenie umów kredytowych. Ustawa przewiduje również szeroki i egzekwowane wybiórczo uprawnienia ANR pozwalające na wywłaszczanie właścicieli nieruchomości rolnych oraz niekorzystne zasady wyceny nieruchomości rolnych w takim przypadku.
W drodze prowadzonych badań ustalono, że zaledwie jeden na sześciu właścicieli nieruchomości rolnych zna swoją sytuację prawną po 30 kwietnia 2016 roku, zaledwie co dziesiąty wie w jakich sytuacjach może utracić własność nieruchomości, a co dwudziesty wie jak sprzedać nieruchomość rolną minimalizując straty wynikające z ustawy, gdy poweźmie taką wolę. Więcej informacji o ustawie posiadają członkowie zarządów i wspólnicy spółek prawa handlowego, w skład majątku których wchodzi nieruchomość rolna. Mimo to jednak zaledwie jeden na trzech ankietowanych z tej grupy potrafił określić najlepsze sposoby zarządu lub sprzedaży mienia spółki.
Ostatecznym beneficjentem ustawy są zaś nabywcy, komasujący ziemię rolną przez jej wykup po zaniżonych cenach. Dane pochodzące z agencji nieruchomości pokazują, że od początku roku 2017 nastąpiło zwiększone zainteresowanie ziemią rolną, ponownie przede wszystkim jako formą lokaty kapitału i towaru spekulacyjnego.
Powyższy artykuł stanowi jedynie niewielki fragment całej analizy prawno-ekonomicznej. Pełna analiza przeprowadzona przez autora artykułu dostępna jest w formie VideoKursu dostępnego prze Internet.
E‑LEARNING
PROFESJONALNIE
doświadczenia
przeprowadzonych szkoleń
100.000 godzin wykładów
wysłuchanych
przez naszych Klientów
korzystają przedsiębiorcy
banki, specjaliści, kancelarie
jednostki samorządu terytorialnego