Niniejszy artykuł jest pierwszym z serii poświęconej najważniejszym zagadnieniom praktycznym stwierdzonym w rezultacie prac nad książką Wdrożenie ogólnego rozporządzenia o ochronie danych (RODO) w biurze nieruchomości. Zagadnienia prawne, techniczne i organizacyjne. Pierwszym tematem w serii powinno być wyjaśnienie przyczyn konieczności wdrożenia norm RODO ( poprawnie rozporządzenia 2016/679 lub ogólnego rozporządzenia o ochronie danych ) w przedsiębiorstwie pośrednika w obrocie nieruchomościami. Powszechnie, przede wszystkim ze względów marketingowych, jako przyczynę wskazuje się wysokie kary przewidziane przez rozporządzenie 2016/679. Rozporządzenie rzeczywiście przewiduje kary finansowe i skoro zgodnie z normami tego aktu prawnego mają być odstraszające, będą one dla przedsiębiorcy istotne.

Podstawowe jednak ryzyko, całkowicie pomijane, wynika z możliwości utraty przez pośrednika w obrocie nieruchomościami wynagrodzenia w razie sprzecznego z prawem przetwarzania danych osobowych. Ten problem jest zdecydowanie bardziej poważny i to on dotykać będzie przedsiębiorcę zdecydowanie częściej. Pośrednik w obrocie nieruchomościami, będący przedsiębiorcą, zobowiązany jest wykonywać ciążące na nim obowiązki z należytą starannością. Podstawą prawną tego stanowiska jest norma artykułu 355 § 1 Kodeksu cywilnego, regulująca sposób wykonania zobowiązań w ogólności oraz norma artykułu 472 Kodeksu cywilnego, uzależniająca odpowiedzialność z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania od zachowania należytej staranności. Obowiązek działania w należytą starannością istnieje również, gdy pośrednik osiągnie rezultat umowy. Niewątpliwie za wykonanie umowy z należytą starannością nie można uznać działania sprzecznego z prawem. Pośrednik zaś wykonując umowę pośrednictwa przede wszystkim przetwarza dane osobowe.

W tym miejscu warto przytoczyć fragment wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 17 grudnia 2012 roku wydanego w sprawie rozpatrywanej pod sygnaturą V Ca 2434/12. Stan prawny występujący w tej sprawie oraz obecny stan prawny regulujący treść umowy pośrednictwa jest zbliżony w zakresie utrzymującym aktualność tez tego rozstrzygnięcia.

Sąd stwierdził: „W ocenie Sądu odwoławczego Sąd I instancji zasadnie przyjął, że na gruncie ustalonego stanu faktycznego sprawy pośrednik nie wykonał w sposób należyty swojego zobowiązania. Podjęte przez niego działania znacząco odbiegały od wzorca profesjonalisty, który w sposób najszerszy powinien dbać o interesy swojego kontrahenta, szczególnie w sytuacji gdy jest nim konsument.”

„Odnosząc się do realiów niniejszej sprawy, Sąd Okręgowy zważył, iż działanie pośrednika polegające na udostępnieniu oferty mieszkania jest czynnością, za którą należy się wynagrodzenie. Nie oznacza to jednak, że przysługuje ono w pełnej wysokości. Wprawdzie rezultat został osiągnięty, ponieważ doszło do zawarcia przez zamawiającego umowy, lecz działania, które miały prowadzić do rezultatu zostały wykonane nienależycie.”

W wyroku tym sąd miarkował wynagrodzenie pośrednika w obrocie nieruchomościami, ustalając jego wysokość na około jedną trzecią żądania pozwu. Wyrok ten był zresztą korzystniejszy od wyroku sądu pierwszej instancji, który oddalił powództwo wytoczone przez pośrednika w całości.

Podkreślić trzeba, że rozporządzenie 2016/679 jest dla pośrednika w obrocie nieruchomościami podstawowym aktem prawnym regulującym od 25 maja 2018 roku sposób wykonywania przez niego działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa. Rozporządzenie jest aktem prawnym ważniejszym w tym względzie nawet od ustawy o gospodarce nieruchomościami. To rozporządzenie bowiem precyzyjnie reguluje w jakich granicach czynności pośrednika mogą być dokonywane.

Przedsiębiorca powinien dążyć by wykonywać swoją działalność w sposób najbardziej rzetelny, bez względu na sankcje i ryzyka. Jeżeli jednak podstawową przyczyną, dla której pośrednik w obrocie nieruchomościami zapewnia wdrożenie norm rozporządzenia 2016/679 jest chęć uniknięcia niekorzystnych konsekwencji zaniechań, to winien mieć na względzie przede wszystkim powyższe orzeczenie. To nie ryzyko administracyjnych kar finansowych, ale ryzyko utraty wynagrodzenia ze względu na nienależyte wykonanie umowy będzie stanowić największe zagrożenie.

Od 25 maja 2018 roku pośrednik w obrocie nieruchomościami, który nie wykonuje norm rozporządzenia 2016/679 będzie pozostawiać każdemu klientowi kilka przynajmniej dowodów na tę okoliczność. Znający specyfikę działalności pośrednika pełnomocnik procesowy każde uchybienie wykorzystać może jako zarzut nienależytego wykonania zobowiązania. Od 25 maja 2018 roku pośrednika obowiązywać będzie zasada rozliczalności ( art. 5 ust. 2 rozporządzenia 2016/679 ). To na pośredniku ciążyć będzie konieczność wykazania, że stosuje zasady przetwarzania danych osobowych. Osobnym tematem jest jeszcze ryzyko wykorzystania norm RODO jako elementu walki konkurencyjnej. Koszty obrony w trakcie ewentualnej kontroli lub sprawy sądowej zwłaszcza, gdy zbiegną się w czasie działania kilku podmiotów mogą osiągać znaczne rozmiary.