Wejście w życie ustawy z dnia 1 marca 2018 roku o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu ukończyło procedurę ponownej regulacji działalności zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami. Począwszy od 13 lipca 2018 roku, w miejsce dawnych licencji zawodowych, obowiązuje zespół norm prawnych regulujących w sposób dalece bardziej precyzyjny wykonywanie działalności zawodowej przez pośredników w obrocie nieruchomościami.

W chwili obecnej działalność pośrednika w obrocie nieruchomościami regulowana jest nie tylko przez normy ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale również przez:
1. ustawę z dnia 30 maja 2014 roku o prawach konsumenta,
2. ogólne rozporządzenie o ochronie danych ( RODO ) nr 2016/679,
3. ustawę z dnia 1 marca 2018 roku o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu.

Ostatnia z wymienionych powyżej regulacji pozwala na wywiedzenie skutecznego w praktyce zarzutu nieważności umowy pośrednictwa. Pośrednicy przeważnie wiedzą, że umowę pośrednictwa zawrzeć trzeba w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Większość agencji nieruchomości stosuje już również ustawę o prawach konsumenta. Świadomość jednak skutków prawnych ustawy z dnia 1 marca 2018 roku o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu jest szczątkowa.

Zgodnie zaś z art. 41 ust. 1 ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu zawarcie umowy pośrednictwa ( nawiązanie stosunków gospodarczych ) musi być poprzedzone zastosowaniem środków bezpieczeństwa finansowego. Instytucja obowiązana, w tym pośrednik w obrocie nieruchomościami, nie może nawiązać stosunków gospodarczych, jeżeli nie może zastosować środków bezpieczeństwa finansowego. Jest to norma prawa publicznego, której celem jest zapobieżenie ukształtowania stosunków gospodarczych z naruszeniem norm ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu. W przypadku norm prawa publicznego tego rodzaju przyjmuje się, że umowa zawarta z ich naruszeniem dotknięta jest wadą nieważności na zasadzie art. 58 §1 Kodeku cywilnego. Takie stanowisko zajmuje w szczególności prof. dr hab. Zbigniew Radwański w publikacji System Prawa Prywatnego, Prawo cywilne - część ogólna, 2008 - rozdział V: Treść czynności prawnej §23. Stanowisko to podzielają również autorzy komentarza Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna, pod redakcją prof. dr hab. Andrzeja Kidyby.

Regulacja ustawy z dnia 1 marca 2018 roku o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu jest zbliżona w swoim charakterze do norm ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązujących przed 1 stycznia 2014 roku, przewidujących obowiązek posiadania licencji zawodowej w celu wykonywania czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Na podstawie przepisów reglamentujących wykonywanie działalności pośrednictwa przyjęto, że umowa pośrednictwa zawarta z naruszeniem obligatoryjnych wymogów posiadania licencji zawodowej jest nieważna. Stanowisko takie zajął Sąd Najwyższy między innymi w wyroku z dnia 19 stycznia 2011 roku ( sygn. akt V CSK 173/10 ) oraz w wyroku z dnia 5 września 2012 roku ( sygn. akt IV CSK 81/12 ). Normy te stały się zresztą w literaturze przedmiotu sztandarowym przykładem skutków cywilnoprawnych norm prawa publicznego.

Dla pośrednika w obrocie nieruchomościami nieważność umowy jest jednoznaczna z utratą prawa do wynagrodzenia, a nawet obowiązkiem zwrotu świadczenia – prowizji już otrzymanej. Nieważność umowy pośrednictwa skutkować może również między innymi rozmaitymi konsekwencjami prawnymi związanymi z bezprawnym dostępem do rejestrów publicznych o nieruchomości oferowanej i niekorzystnymi sankcjami podatkowymi.

W praktyce stosowania norm ustawy z dnia 1 marca 2018 roku zatem najskuteczniejszą formą kontroli ich wykonania przez pośrednika w obrocie nieruchomościami może być spór cywilny z klientem. Doświadczenia związane ze stosowaniem norm ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązujących przed 1 stycznia 2014 roku nakazują zresztą przypuszczać, że klienci równocześnie z kwestionowaniem prawa do wynagrodzenia wykorzystywać będą organy władzy publicznej jako narzędzie presji na pośrednika w trwającym sporze sądowym.